Teil 2 zum Immobilienerwerb

Leben und Arbeiten in der Dominikanische Republik - Auswandern Teil 10

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Auswandern Dom. Rep. Artikelserie
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Im ersten Teil zum Immobilienerwerb ging es um Fragen und Antworten wie du ein geeignetes Haus oder Apartment finden kannst. Im heutigen zweiten Teil versuche ich die Frage zu beantworten, ob du als Ausländer rechtmäßig Immobilien erwerben oder mieten kannst und ob es dazu unbedingt einen Anwalt und Immobilienmakler braucht.

Ja, als Ausländer und Privatperson kannst du in der Dominikanischen Republik Immobilien erwerben. Auch als Privatperson ist mittlerweile die Bekanntgabe über den Kauf einer Immobilie an die zuständigen dominikanischen Behörden nur noch eine Formsache. Es kann jedoch steuerliche Vorteile haben, vor dem Kauf einer Immobilie erst eine Firma zu gründen. Die Firmengründung ist relativ einfach zu bewerkstelligen. Zu diesem Thema mehr im weiteren Verlauf der Auswander-Serie.

Auch gibt es für Ausländer keinerlei Beschränkungen eine Immobilie dauerhaft in der Dominikanischen Republik zu mieten. Bei langfristigen Mietverträgen sollte dir der Eigentümer des Mietobjekts, zusätzlich zum Mietvertrag, eine Kopie der Besitzurkunde aushändigen, um sicherzustellen, dass er der alleinige Besitzer des Objektes ist.

Ist ein Anwalt unbedingt notwendig?

Es gibt viele Möglichkeiten des Betrugs in der Immobilienbranche. Es werden immer wieder Fälle laut, bei denen nach dem Kauf festgestellt wird, dass das Immobilienobjekt bereits verpfändet war, es Erbstreitigkeiten gibt oder das Objekt rechtlich schon nicht mehr dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gehört.

Ein Anwalt sollte in der Lage sein, das Land und die Immobilie zu bewerten, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Anforderungen erfüllt und ganz legitim dokumentiert sind. Der Anwalt kann auch helfen, wenn nötig, eine Firma zu gründen und auf jeden Fall ist er eine große Hilfe bei der Abwicklung mit Behörden und dem alten Eigentümer.

Ein Anwalt kann dir in der Tat Geld sparen. Ein guter Anwalt kann hilfreiche Ratschläge zu vielen Fragen klären. Dazu gehören neben den rechtlichen, auch steuerliche Fragen. Oft können Anträge beschleunigt und so die entstehenden Kosten reduziert werden.

Schließlich sollte ein guter Anwalt in der Lage sein, dich über die vorhandenen Genehmigungen zu informieren. Du kaufst zum Beispiel ein Stück Land und willst in mehreren Etappen in den nächsten Jahren eine Villa bauen. Die Auflagen des städtischen Bauamtes sind aber die, dass du bei Baubeginn bereits eine Fertigstellung des Objektes in einer gewissen Zeitspanne garantieren musst, damit die Umgebung nicht durch die Bauaktivitäten gestört wird.

Das mangelnde Wissen über diese „Feinheiten“, könnte zu gewissen Unannehmlichkeiten führen.

Wie finde ich einen guten Anwalt?

Der beste Weg ist durch eine Empfehlung. Es ist sinnvoll, eine Vielzahl von Menschen, sowohl Dominikaner und Ausländer zu fragen. Beachte aber, dass der „nette“ Anwalt von nebenan nicht unbedingt der Fähigste ist. Bewerte die Empfehlungen sorgfältig. Finde heraus, wie lange der Anwalt bereits in seinem Beruf arbeitet und lasse dir Referenzen geben. Frage nach einer Kundenliste. Dies gilt für dominikanische wie auch für ausländische Anwälte.

Treffe dich mit mehreren Anwälten. Ein guter Anwalt wird von deiner Vorsicht nicht beleidigt sein.

Wie soll ich vorgehen, wenn ich keinen Anwalt möchte?

Überprüfe das Eigentum sehr sorgfältig. Stelle sicher, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und dass es keine ausstehenden Schulden oder Erbschaftsstreitigkeiten gibt. Lasse dir für jede Zahlung entsprechende Quittungen ausstellen und achte auf die sogenannte „promesa de venta“, dein abgegebenes Zahlungsversprechen. Diese Vereinbarung legt fest, dass, wenn du das gewünschte Objekt nicht zu dem fest vereinbarten Termin komplett erworben, also bezahlt hast, dass du deine getätigte Anzahlung verlierst.

Unterschreibe niemals einen Vertrag mit Leerzeilen, die später noch ausgefüllt werden sollen. Auch ist es eine gute Idee, eine Kopie des Vertrages erst zu Hause zu überprüfen. Es kann Verweise auf Gesetze oder Verordnungen geben, die du nicht kennst, die aber vor Unterzeichnung überprüft werden sollten. Natürlich wäre es noch besser, einen seriösen Anwalt einen Blick auf das Dokument werfen zu lassen.

Vielleicht möchtest du vor dem Kauf noch eine unabhängige Bewertung der Immobilie, um sicherzustellen, dass du einen angemessenen Preis zahlen wirst. Achte auch darauf, dass der vorherige Hausbesitzer Strom, Telefon, Wasser, Unterhaltskosten, Kabel-TV, Gas oder andere Rechnungen bezahlt hat. Wenn die vorherigen Bewohnern unbezahlte Rechnungen hinterlassen haben, bist du für die Bezahlung verantwortlich.

Überprüfe auch das Umfeld. Kommst du klar mit den aktuellen Nachbarn? Gefällt dir die Wohngegend und wie sieht die Zukunft der Gegend aus? Ist in naher Zukunft mit einer kommerziellen Entwicklung mit Einkaufszentren, oder gar Industrie zu rechnen, oder bleibt es eine reine Wohngegend?

Holzvilla Dominikanische Republik

Was sind die Vorteile der Verwendung eines Immobilienmaklers?

Ein guter Immobilienmakler oder Immobilienbüro sollte deine rechte Hand sein und den geeigneten Ort für dein neues Zuhause innerhalb eines bestimmten Budget zu finden.

Der Makler sollte dir seine Dienste nicht in Rechnung stellen. Er wird vom Verkäufer bezahlt.

Da du ein Ausländer bist, kann es vorteilhafter sein, einen dominikanischen Makler zu beauftragen, da ein lokales Unternehmen die typischen dominikanischen Verhandlungstechniken vielleicht besser kennt als ausländische Immobilienbüros. Ausländer zahlen in der Regel mehr wie die Dominikaner. Da braucht es eine gute Taktik.

Auf der anderen Seite, da der Immobilienmakler ja immer vom Verkäufer auf Prozentbasis bezahlt wird, wird er oder sie nicht gerade viel Motivation an den Tag legen, ein echtes Schnäppchen für dich zu finden.

Generell kann der Makler bei rechtlichen oder finanziellen Aspekten beim Kauf einer Immobilie nicht helfen.

Wie finde ich einen guten Immobilienmakler?

Viele sind im Telefonbuch oder in Zeitungsanzeigen aufgeführt. Der beste Weg ist jedoch der „dominikanische Weg“: Hole dir eine Empfehlung von jemandem, dessen Meinung du vertraust.

Mitglieder der Dominikanischen Maklervereinigung (Asociación Dominicana de Agentes Inmobiliarios) haben vereinbart, den in über 50 Ländern festgelegten Ethikkodex, zu folgen. Theoretisch funktioniert das zuverlässig. Wird auf schnelle Besuche von Objekten oder Unterschriften von Maklerverträgen gedrungen, solltest du das als Warnhinweis verstehen und überlegen das Maklerbüro zu wechseln.

Kann ich den Kauf einer Immobilie direkt in der Dominikanischen Republik finanzieren?

Es ist möglich, einen Teil der Immobilie in der Dominikanische Republik zu finanzieren. In der Regel sind Hypotheken bis zu 75% des Wert der Immobilie möglich und werden von Geschäftsbanken und speziellen Hypotheken Gesellschaften zur Verfügung gestellt. Die Politik in Bezug auf die Rückzahlung variiert je Institution.

Auch über Bausparkassen (Asociación Cibao de Ahorros y Préstamos) kann das neue Haus finanziert werden. Die Zinssätze liegen so um die 18% und einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren.

Die Anforderungen der Banken für ein Darlehen variieren je nach Bank. Eine Faustregel bei den Banken für eine Kreditvergabe ist, dass die monatliche Rückzahlung nicht mehr als ein Drittel deines monatlichen Einkommens betragen darf. Andere Faktoren sind deine sonstigen finanziellen Verpflichtungen oder die Gewinn- und Verlustrechnung deines Unternehmens, wenn dieses deine Haupteinnahmequelle ist.

Wenn du dich dazu entscheidest, deine Immobilie in der Dominikanischen Republik zu finanzieren, benötigst du einen Stapel von Unterlagen. Die Kreditabteilungen der Banken möchten neben einer Passkopie, einen Einkommensnachweis, Kontoauszüge der letzten Jahre, Pläne des Hauses (bei einem Neubau), Besitzurkunden des Grundstücks und vieles mehr. Alle Papiere müssen über bestimmte Anwälte beglaubigt werden.

Es ist wahrscheinlich besser, nachdem du dich für eine Bank zur Finanzierung entschieden hast, zunächst bei einen persönlichen Gespräch mit den zuständigen Mitarbeitern feststellen zu lassen, welche Unterlagen du im Detail benötigst.

Wenn du die Finanzierung über deine Firma abwickeln möchtest, wird die Bank unter Umständen eine persönliche Bürgschaft verlangen.

Ist der Kauf einer Immobilie in der Dominikanischen Republik eine gute Investition?

Hier gehen die Meinungen stark auseinander. Der allgemeine Konsens ist, dass Geld in Immobilien besser angelegt ist, als es auf der Bank liegen zu lassen und das Investitionen in ein wachsendes Unternehmen besser seien, als Geld in Beton und Steine zu investieren. Die Eigentumswerte steigen traditionell an und um so mehr, wenn der US$-Dollar an Wert gegenüber dem dominikanischen Peso gewinnt. Der Peso (RD$) ist in den letzten Jahren relativ stabil gegenüber dem US$-Dollar.

Wie überall in der Welt, ist die Lage natürlich ein wichtiger Faktor beim Immobilienerwerb. Wenn du erwägst in einer neuen touristischen Gegend zu investieren, vergleiche den geplanten mit dem aktuellen Entwicklungsstand. Es gibt in der Dominikanischen Republik zahlreiche unvollendete Bauvorhaben und du wirst dein Geld nicht zum Fenster rauswerfen wollen.

Überprüfe ob die gewünschte Gegend Zukunft hat. Ob touristische Objekte geplant sind und in welchem Umfang. Wenn du den Kauf oder Bau in einem Gebiet planst, der auch zur touristischen Nutzung freigegeben ist und die Planungen werden dann doch nicht umgesetzt, wird der Wert deiner Immobilie sehr schnell fallen. Wird die Region dann tatsächlich touristisch erschlossen, wirst du deine Immobilien zu einem viel höheren Preis verkaufen können. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt.

Wie kann ich meine Immobilie wieder verkaufen?

Deine Immobilie kannst du auf die gleiche Weise verkaufen wie hier beschrieben, nur eben rückwärts. Denke daran, dass, wenn du die Hilfe eines Maklers in Anspruch nimmst, musst du ihn bezahlen. Die übliche Provision liegt bei 6% des Verkaufspreises.

Für weitere Fragen und Antworten zum Erwerb von Immobilien findest du im Ratgeber „Immobilien erwerben in der Dominikanischen Republik“ viele weitere Informationen.

Nächste Woche in der Artikel-Serie „Auswandern in die Dominikanische Republik“

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